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房地產(chǎn)拿地環(huán)節(jié)稅收籌劃與風(fēng)險規(guī)避

主講老師: 胡冬梅 胡冬梅

主講師資:胡冬梅

課時安排: 可根據(jù)企業(yè)要求進行定制
學(xué)習(xí)費用: 面議
課程預(yù)約: 隋老師 (微信同號)
課程簡介: 請看詳細課程介紹
內(nèi)訓(xùn)課程分類: 綜合管理 | 人力資源 | 市場營銷 | 財務(wù)稅務(wù) | 基層管理 | 中層管理 | 領(lǐng)導(dǎo)力 | 管理溝通 | 薪酬績效 | 企業(yè)文化 | 團隊管理 | 行政辦公 | 公司治理 | 股權(quán)激勵 | 生產(chǎn)管理 | 采購物流 | 項目管理 | 安全管理 | 質(zhì)量管理 | 員工管理 | 班組管理 | 職業(yè)技能 | 互聯(lián)網(wǎng)+ | 新媒體 | TTT培訓(xùn) | 禮儀服務(wù) | 商務(wù)談判 | 演講培訓(xùn) | 宏觀經(jīng)濟 | 趨勢發(fā)展 | 金融資本 | 商業(yè)模式 | 戰(zhàn)略運營 | 法律風(fēng)險 | 沙盤模擬 | 國企改革 | 鄉(xiāng)村振興 | 黨建培訓(xùn) | 保險培訓(xùn) | 銀行培訓(xùn) | 電信領(lǐng)域 | 房地產(chǎn) | 國學(xué)智慧 | 心理學(xué) | 情緒管理 | 時間管理 | 目標(biāo)管理 | 客戶管理 | 店長培訓(xùn) | 新能源 | 數(shù)字化轉(zhuǎn)型 | 工業(yè)4.0 | 電力行業(yè) |
更新時間: 2022-10-27 09:33

【課程背景】

房地產(chǎn)開發(fā)周期較長,主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安環(huán)節(jié)、工程建設(shè)環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié),項目清算環(huán)節(jié)等,各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅、城建及附加等稅種,由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報,而稅務(wù)事項始終貫穿其中,因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán),有必要對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的業(yè)務(wù)模式進行剖析,全方位的系統(tǒng)解決企業(yè)架構(gòu)模式的稅負問題,讓企業(yè)用好各項稅收政策。

本課程將房地產(chǎn)開發(fā)流程分為前期開發(fā)階段、建設(shè)及銷售階段、交付及清算階段三大模塊,對涉及的一些稅務(wù)問題及改善和籌劃機會進行總結(jié),抓住業(yè)務(wù)模式的稅收籌劃機會,更好地為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊發(fā)展制定戰(zhàn)略性規(guī)劃。

 

【課程大綱】

模塊一  前期開發(fā)階段的稅收籌劃

一、房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)前外部環(huán)境分析

1、貿(mào)易戰(zhàn)影響

2、融資成本影響

3、稅制改革影響

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式

(一)招拍掛方式取得開發(fā)土地(一級市場)

1、招拍掛方式簡介

1)招標(biāo)投標(biāo)流程

2)競拍保證金

3)拍賣競得土地手續(xù)

2、誰做拿地主體?誰做投資主體?集團拿地,子公司開發(fā),誰付款,誰簽合同,誰開發(fā)票?

1)、土地出讓合同簽訂及變更

2)、業(yè)務(wù)三流一致的稅前列支限制

3、拿新地的類型

1)、凈地?毛地?

2)、生地?熟地?

4、耕地占用稅由誰承擔(dān)?

1)、土地出讓金中是否包含耕地占用稅

2)、出讓宗地的耕地占用稅由受讓方繳納

3)、核算科目--應(yīng)交稅費?

5、招拍掛環(huán)節(jié)幾種稅?交稅時點?計算方法及會計處理

1)、增值稅

2)、契稅

3)、印花稅

4)、房產(chǎn)稅

5)、土地使用稅

6)、拆遷安置、棚戶區(qū)改造優(yōu)惠  財稅(2013) 101號土地使用稅、印花稅

6、土地取得成本的確定

1)、土地成本確定

2)、土地成本的分?jǐn)?/span>

7、買地開發(fā)房地產(chǎn)項目與拿地自建自用的土地財稅處理差異

1)、入賬成本差異

2)、稅款抵扣差異

(二)劃撥方式取得土地

(三)二級市場取得土地開發(fā)模式

1、單獨從二級市場買地

1)、買入老項目土地

2)、買入新項目土地

3)、買入帶地上物的土地

4)、以物換地 以地換房、以房換地如何確定計稅依據(jù)

(四)收購爛尾樓模式取得土地

1)、通過收購其他股權(quán)獲取該公司開發(fā)的在建項目。

2)、土地或在建項目轉(zhuǎn)讓。

3)、取得爛尾樓土地的成本及票據(jù)

4)、取得破產(chǎn)清算項目土地的成本及入賬票據(jù)

5)、營改增前土地成本均怎么算?抵扣?差額?

(四)合作建房模式:

1、一方出地、一方出資,共同立項開發(fā)。

1)、代建代售模式

2)、合作雙方的名義辦理審批及許可

2、一方以土地投資,一方以貨幣投資,設(shè)立公司共同開發(fā)

3、獲得以土地使用權(quán)出資的投資

4、整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

(五)特殊拿地:拆遷還建、產(chǎn)權(quán)式酒店、還本銷售模式的差異?

1、拆遷還建

1)土地取得成本的確定

2)土地成本可否以還建面積扣除舊房評估價差額列支?

3)拆遷舊房的土地價款可否抵扣,準(zhǔn)予扣除時間,怎么抵?

4)拆舊換新過程中的更名行為

5)土地取得階段涉及的發(fā)票及憑證,三流一致?

2、不同形式的土地返還款如何進行稅收處理?

1)、沖減開發(fā)成本的情況

2)、計入補貼收入的情況

3)、計入營業(yè)收入的情況

三、新老項目土地的劃分

1、新老項目并行,取得土地款項處理

1)、新、老項目的增值稅計稅方式

2)、同一個項目可否同時采用簡易計稅和一般計稅

3)、新老項目并行時的不可抵扣部分

2、進項稅額抵扣限制

1)、拿地時稅率/交房時稅率抵樓面價進項?

2)、老項目新項目的土地同時存在如何把握不得抵扣進項?

4)、增值稅新老項目劃分與土增劃分有何不同?


企業(yè)價值觀: 誠信做人,負責(zé)做事,實效主義,追求共贏

 
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