【課程背景】

由于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務流程與稅收操作的特殊性以及房地產(chǎn)企業(yè)財稅人員對該行業(yè)財稅業(yè)務特殊性不夠熟悉，一些房地產(chǎn)企業(yè)會計科目隨意使用，會計賬務錯漏百出，納稅申報率性而為，其不規(guī)范程度遠遠超出想象；一些財務人員分不清房地產(chǎn)開發(fā)成本與期間費用的界限；更多的財務人員為會計核算與稅務處理的差異所困，對稅收計繳的賬務處理不夠熟練，對增值稅、企業(yè)所得稅的預繳、匯算清繳及清算申報更是稀里糊涂。

這種混亂的狀況嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算及會計信息質(zhì)量，影響了房地產(chǎn)企業(yè)正常的納稅活動，更談不上通過會計核算來合法節(jié)稅、控制納稅風險和有效降低稅負。

本課程對于房地產(chǎn)企業(yè)的相關核算及清算實務以通俗易懂的案例進行詳細解析。

【課程收益】

理清房地產(chǎn)企業(yè)的財稅管理中存在的問題

強化房開企業(yè)財務人員對業(yè)務流程的認識

針對房地企財務人員的工作困惑答疑解困

具體核算問題提升落地性、實操性、針對性

為房開企業(yè)的財務人員提供專業(yè)合規(guī)性幫助

提升房開企業(yè)全項目全過程財稅核算的邏輯性

為房開企業(yè)核算規(guī)范、稅務籌劃提供空間

【課程時長】

12-20小時

【課程大綱】

模塊一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務流程及相關知識

一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務概述

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類

3、房地產(chǎn)項目的銷售模式

4、房地產(chǎn)項目銷售的收款方式

5、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務管理體系

6、房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的特點

二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營流程

1、取得土地使用權階段

1）開發(fā)項目的立項和可行性研究

2）取得國有土地使用權的方式\流程

2、前期準備階段

1）編制項目開發(fā)計劃書

2）開發(fā)項目規(guī)劃審批

3、建設施工階段

1) 房開項目施工招標

2）辦理建設工程質(zhì)量監(jiān)督

3）施工報建

4）項目施工

4、房產(chǎn)銷售(預售)階段

1）商品房預售

2）建設工程竣工驗收

3）商品房初始登記

4）商品房現(xiàn)售

5、項目清算階段

6、自持物業(yè)階段

三、房地產(chǎn)開發(fā)相關的專業(yè)術語

1、房地產(chǎn)建筑相關術語

1）、城市建設規(guī)劃術語

2）、城市居住用地術語

3）、建筑控制比率術語

4）、房地產(chǎn)項目類別術語

5）、常見建筑結(jié)構(gòu)術語

6）、住房功能細分術語

2、房屋相關術語

1）房屋建筑術語

2）房屋面積術語

3）商品房銷售術語

4）房屋權屬登記與證書術語

5）房屋拆遷術語

6）房屋修繕術語

模塊二、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的會計核算

一、取得土地使用權的會計核算

1、與土地使用權相關的會計科目

2、以不同方式取得土地使用權的會計核算

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的會計核算

1、與房地產(chǎn)開發(fā)成本核算相關的會計科目

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容、步驟和原則

1）開發(fā)成本核算的內(nèi)容

①土地出讓金、土地征用及拆遷補償費

②前期工程費

③建筑安裝工程費

④基礎設施建設費

⑤公共配套設施費

⑥開發(fā)間接費用

2）開發(fā)成本核算的程序步驟

①確定成本核算對象

②歸集開發(fā)成本

③確定成本分攤方法

④在多個成本核算對象之間分攤

⑤計算各成本核算對象的開發(fā)總成本

⑥正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本

⑦正確劃分可售面積、不可售面積

3）開發(fā)成本核算的原則

①受益原則

②配比原則

③可否銷售原則

④分類歸集原則

⑤功能區(qū)分原則

⑥定價差異原則

⑦成本差異原則

⑧權益區(qū)分原則

4）成本對象的確認方法

①占地面積法

②建筑面積法

③直接成本法

④預算造價法

3、房地產(chǎn)開發(fā)成本的具體會計核算

1）甲供材的核算

①采購材料

②設備和材料發(fā)出，領用

甲供材案例及分錄詳解

2）開發(fā)成本的核算

①土地征用及拆遷補償費的核算

②開發(fā)間接費用的核算

③工程價款的結(jié)算

④開發(fā)成本的分配

開發(fā)成本各類子項目案例分析及分錄詳解

3）開發(fā)產(chǎn)品的核算

①土地開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn):

②竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)。

③竣工房屋的產(chǎn)品意圖不同的結(jié)轉(zhuǎn)。

④配套設施開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)。

⑤代建工程竣工后開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)。

4）開發(fā)產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)

①銷售已完工的開發(fā)產(chǎn)品

②委托代銷開發(fā)產(chǎn)品

三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的會計核算

1、與房地產(chǎn)開發(fā)費用核算相關的會計科目

1）短期監(jiān)控

2）長期借款

3）應付利息

4）銷售費用

5）管理費用

2、房地產(chǎn)開發(fā)費用中財務費用的核算

1）取得、歸還債權性融資和支付利息的核算

①短期借款的核算

②長期借款的核算

③財務費用列支的限制

④財務費用的單獨項目核算

2）存款利息收入的核算

3）向金融機構(gòu)借款利息支出的核算

4）其他財務費用的核算

3、房地產(chǎn)其他開發(fā)費用的會計核算

1）職工薪酬的計提和發(fā)放

2）銷售費用的核算

3）管理費用的核算

4）稅金及附加的核算

5）以前年度損益的調(diào)整處理

四、房地產(chǎn)企業(yè)相關收入的會計核算

1、與房地產(chǎn)預售和銷售相關的會計科目

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售收入的具體核算

1）未簽合同、預收款項的核算

2）已簽合同、預收款項的核算

3）代收款項的會計核算

4）銷售更名、銷售退房、銷售換房的會計核算

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關銷售收入的具體會計核算

1）商品房銷售收入

2）土地使用權轉(zhuǎn)讓收入

3）精裝房精裝包銷售收入

4）土地或商品房出租收入

5）代建工程收入

6）其他建筑物銷售收入（周轉(zhuǎn)房、固定資產(chǎn)）

7）商品房售后服務收入、材料銷售收入

8）逾期罰沒收入

五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關稅費的會計核算

1、增值稅的會計核算

1）增值稅核算的會計科目設置

2）增值稅進項稅額抵扣相關的會計處理

3）銷售業(yè)務及抵減銷售額的核算

4）不得抵扣進項稅額的會計核算

5）年終增值稅納稅調(diào)整的處理

2、土地增值稅的會計核算

1）土地增值稅的清算對象選擇

2）土地增值稅的清算時間要求

3）土地增值稅清算收入的確定

4）土地增值稅清算成本的確認

①房地產(chǎn)項目土增扣除項目的歸納

②土地增值稅與企業(yè)所得稅的扣除差異

3、企業(yè)所得稅的會計核算

1）會計利潤與應稅利潤

2）稅會差異及確認

3）企業(yè)所得稅的預繳

4）企業(yè)所得稅的匯算清繳

5）企業(yè)所得稅的納稅調(diào)整

4、房產(chǎn)稅、土地使用稅的核算

1）房產(chǎn)稅的征收方法

2）房產(chǎn)稅納稅義務發(fā)生時間

3）房產(chǎn)稅的分攤節(jié)點

4）土地使用稅的計稅依據(jù)及征收范圍

5）土地使用稅的納稅地點、期限及優(yōu)惠

5、附加稅、契稅、耕占稅、印花稅核算

1）附加稅相關規(guī)定及優(yōu)惠

2）印花稅的列舉項及房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)定

3）印花稅的計稅方法及優(yōu)惠政策

4）契稅的計稅依據(jù)及征收范圍

5）契稅的會計核算及減免規(guī)定

6）耕占稅的納稅規(guī)定及核算

模塊三、房地產(chǎn)預售相關的納稅申報

一、增值稅的預繳規(guī)定及納稅申報

1、一般納稅人的預繳申報

2、一般納稅的進項抵扣申報

3、營改增后納稅方案的選擇

二、企業(yè)所得稅的預繳規(guī)定及納稅申報

1、季度預繳申報

2、年度匯算清繳申報

3、項目結(jié)束的清算申報

三、土地增值稅的預繳規(guī)定及納稅申報

1、土地增值稅預繳基數(shù)的計算

2、土地增值稅預征率的確定

四、小稅種的計提與納稅申報

1、附加稅的申報

2、契稅的申報

3、房產(chǎn)稅的申報

4、土地使用稅申報

5、印花稅的申報

模塊四、房地產(chǎn)項目預售應關注的稅務風險

一、預收賬款未及時計算收入納稅

二、所得稅收入確認不足

三、土地增值稅預繳不足

四、購房俱樂部會員費的納稅時點

五、賣房送汽車是否屬于混合銷售行為

六、無產(chǎn)證地下建筑是否可以轉(zhuǎn)讓

七、精裝房銷售的流轉(zhuǎn)稅問題

八、售樓處、樣板間的涉稅問題

九、購入在建工程開發(fā)銷售是否可以差額征稅

十、合作建房的納稅風險

十一、同是違約金納稅并不同

十二、合同簽訂過程中應關注的財稅及發(fā)票問題

模塊五、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實務

一、土地增值稅清算概述

1、土地增值稅清算對象

2、土地增值稅清算時點

二、土地增值稅清算收入

1、已開票的商品房銷售收入

2、未開票或未全額開票的收入

3、視同銷售收入的規(guī)定

4、土地出讓金返還收入的確認

5、售后返租業(yè)務的轉(zhuǎn)讓收入

6、營改增后土增收入的確認

三、土地增值稅清算扣除項目

1、計算增值額的扣除項目

1）土地價款

2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

3）房地產(chǎn)開發(fā)費用

4）與轉(zhuǎn)讓相關的稅金

5）財政部規(guī)定的其他扣除

2、土地增值稅與企業(yè)所得稅的扣除差異

3、土地增值稅清算流程

1）土地增值稅清算應提供的資料

2）房地產(chǎn)公司及清算項目基本情況

3）扣除項目的審核

4）開發(fā)成本及開發(fā)費用的計算

5）開發(fā)項目有關稅金及土增稅預繳

6）開發(fā)成本加計扣除額計算

7）土地增值稅清算申報表的填列

模塊六、房地產(chǎn)企業(yè)土增清算鑒證業(yè)務關注內(nèi)容

一、房地產(chǎn)建筑安裝成本的構(gòu)成

二、房地產(chǎn)建筑安裝成本的預警值

三、各地土增清算項目的問題案例列舉

企業(yè)價值觀： 誠信做人，負責做事，實效主義，追求共贏