一、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀與發(fā)展前景

1、需求端：流動(dòng)人口促長(zhǎng)租賃剛需、租售背離引發(fā)購(gòu)房需求溢出

（1）城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的流動(dòng)人口衍生租賃需求

（2）畸形的租售比、限購(gòu)限貸擠壓出需求

（3）個(gè)體租賃消費(fèi)周期延長(zhǎng)，間接增加租賃需求

2、供給端：租賃房源供給不足、現(xiàn)有租賃市場(chǎng)痛點(diǎn)較多

（1）租賃房源不足

（2）租賃市場(chǎng)亟待規(guī)范

3、對(duì)比國(guó)際：租賃市場(chǎng)規(guī)模有待提高

（1）租賃人口占比有待提高

（2）租金規(guī)模有待提高

二、我國(guó)住房租賃市場(chǎng)出臺(tái)的主要政策解讀

（一）中央層面的政策

1、2015年住建部等部委相繼出臺(tái)政策發(fā)展住房租賃市

2、2016年國(guó)務(wù)院出臺(tái)：

（1）推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

（2）加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)

 （3）“推進(jìn)REITs試點(diǎn)”等

（4）“發(fā)展租購(gòu)并舉的住房制度”列為工作重點(diǎn)

3、2017年5月《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)

（二）地方政府的政策

1、庫(kù)存壓力小的省份提出要加快租賃用地供給

2、庫(kù)存壓力大的省份則強(qiáng)調(diào)利用好存量用地

3、多數(shù)省份允許改建商品房用于租賃，并加快培育專業(yè)租賃企業(yè)、鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓?gòu)并舉型。

4、50%以上省份提出要允許公積金支付房租推進(jìn)REITs試點(diǎn)、支持符合條件的租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品

5、對(duì)租賃企業(yè)給予稅收優(yōu)惠、通過(guò)發(fā)放租房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)新市民從市場(chǎng)租賃房源。

（三）住房租賃的政策支持可歸納為以下幾類：

1、供給：供地上，加大租賃用地供給、利用集體用地建設(shè)租賃住房等；房源上，鼓勵(lì)房企轉(zhuǎn)型開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)、培育專業(yè)化住房租賃企業(yè)。

2、金融：允許提取住房公積金支付房租、對(duì)租賃企業(yè)給予融資支持、推進(jìn)REITs試點(diǎn)。

3、財(cái)政：稅收優(yōu)惠、公租房貨幣化（市場(chǎng)提供租賃房源、政府發(fā)放租賃補(bǔ)貼）。4、法律：立法，切實(shí)推進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)。

（四）典型案例：

1、北京利用集體土地建設(shè)租賃住房

2、佛山建專業(yè)化租賃平臺(tái)

3、上海推出租賃用地

三、金融支持與租房市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式

（一）資金端：金融支持力度加強(qiáng)，兩支公寓ABS產(chǎn)品發(fā)行

1、貸款支持，如：利率優(yōu)惠、開(kāi)發(fā)貸展期、政策性信貸支持。

2、鼓勵(lì)融資工具創(chuàng)新，如不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，房屋租金收益權(quán)質(zhì)押貸款等

（1）魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃

（2）自如房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃

（二）運(yùn)營(yíng)模式

1、重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的三類模式

（1）政府主導(dǎo)型：購(gòu)買存量商品房或自建住宅，作為房源

（2）國(guó)企主導(dǎo)型：通過(guò)自建、購(gòu)買、資產(chǎn)劃撥等方式獲得房源

（3）私企主導(dǎo)型：競(jìng)得自持商品住宅、非住宅改造等

2、輕資產(chǎn)管理的兩類模式

（1）改造式長(zhǎng)租

（2）零散式長(zhǎng)租

3、 長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商與龍頭房企涉足

（1）近年來(lái)成立的主要長(zhǎng)租公寓品牌及其基本情況

（2）龍頭房企長(zhǎng)租公寓布局現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃

4、典型案例

（1）典型品牌案例分析：魔方生活服務(wù)集團(tuán)

（2）典型品牌案例分析：旭輝領(lǐng)寓