產(chǎn)園園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)

課程背景：

黨的二十大報(bào)告中，習(xí)總書(shū)記提及“產(chǎn)業(yè)”的次數(shù)多達(dá)24次；2024年政府工作報(bào)告中，李強(qiáng)總理更是用了42次“產(chǎn)業(yè)”來(lái)做相關(guān)表述。國(guó)家的發(fā)展，關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；國(guó)際的競(jìng)爭(zhēng)，尤其是在“鍛煉脫鉤”背景下的競(jìng)爭(zhēng)，核心也是產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)的載體，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面有著舉足輕重的作用，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)更成了繞不開(kāi)的關(guān)鍵話題。

1、什么是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)有哪些類(lèi)型？

2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)的邏輯關(guān)系是什么，產(chǎn)業(yè)需要什么樣的園區(qū)？

3、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)工作起點(diǎn)是什么、終點(diǎn)是什么、過(guò)程控制的關(guān)鍵點(diǎn)是什么？

4、怎么處理好產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)工作線性推進(jìn)與多維度的聯(lián)動(dòng)？

5、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)有哪些市場(chǎng)主體，“羊頭”和“狗肉”的背后是什么邏輯？

6、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是什么關(guān)系？

7、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)怎么做好基礎(chǔ)、做好生態(tài)，承載并助力產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的很多表象問(wèn)題，看似無(wú)解，實(shí)際上都跟這些深層次的邏輯有關(guān)系。很多從業(yè)人員，包括有些管理人員對(duì)這些問(wèn)題思考不透徹、考慮不全面，很容易出現(xiàn)實(shí)施策略上的偏差，有些園區(qū)開(kāi)發(fā)甚至出現(xiàn)生搬硬套、經(jīng)驗(yàn)主義的做法，園區(qū)開(kāi)發(fā)過(guò)程中就會(huì)更容易出現(xiàn)一些或大或小的經(jīng)營(yíng)想問(wèn)題。

本課程以運(yùn)營(yíng)的邏輯、經(jīng)營(yíng)的思維和可落地的視角，從“產(chǎn)業(yè)”到“園區(qū)”再到“開(kāi)發(fā)”，從園區(qū)開(kāi)發(fā)的線性流程到多維聯(lián)動(dòng)，從開(kāi)發(fā)主體到相應(yīng)實(shí)操落地，進(jìn)行闡述，幫助學(xué)員、幫助企業(yè)進(jìn)行完整的園區(qū)開(kāi)發(fā)思考，必要時(shí)帶方案、帶資源，指導(dǎo)、支持學(xué)員項(xiàng)目推進(jìn)。

課程收益：

● 從宏觀的層面厘清產(chǎn)業(yè)的概念、產(chǎn)業(yè)的痛點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的邏輯關(guān)系。

● 從大運(yùn)營(yíng)的角度理解產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)生態(tài)總體思路下的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商、運(yùn)營(yíng)。

● 了解產(chǎn)業(yè)園區(qū)的多種表現(xiàn)形式，掌握其優(yōu)缺點(diǎn)并加以運(yùn)用。

● 學(xué)習(xí)并掌握產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)的難點(diǎn)及思考、解決辦法，了解行業(yè)存在的亂象并知其所以然。

● 掌握運(yùn)營(yíng)邏輯統(tǒng)籌下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)邏輯，能夠以點(diǎn)帶面、以面促點(diǎn)的理解整體工作和各專(zhuān)業(yè)板塊工作關(guān)系。

● 掌握產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的由本及末的邏輯鏈條，提高思考的深度，提升落地的效益和效率。

● 擴(kuò)展并熟悉產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)涉及的國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、財(cái)務(wù)稅收、工程建設(shè)等方面專(zhuān)業(yè)知識(shí)。

課程時(shí)間：2天，6小時(shí)/天

課程對(duì)象：項(xiàng)目經(jīng)理、招商人員、運(yùn)營(yíng)人員、產(chǎn)服人員、企業(yè)中高層管理者

課程方式：問(wèn)卷調(diào)查+理論講解+分組教學(xué)+案例分析+互動(dòng)問(wèn)答+針對(duì)性研討

課程大綱

第一講：從產(chǎn)業(yè)看園區(qū)

——從美國(guó)“脫鉤斷鏈”，我國(guó)“積極應(yīng)對(duì)”切入產(chǎn)業(yè)

一、產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵和外延

1. 產(chǎn)業(yè)的定義以及從傳統(tǒng)文化中的產(chǎn)業(yè)

2. 戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)

3. 產(chǎn)業(yè)的分類(lèi)和發(fā)展

1）產(chǎn)業(yè)的分類(lèi)：三次產(chǎn)業(yè)分類(lèi)、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類(lèi)、中國(guó)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)

2）產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段

——我國(guó)已經(jīng)是“制造業(yè)大國(guó)”

4. 產(chǎn)業(yè)共生

共生模型：“豐田主義”和“溫特爾主義”

案例：卡倫堡工業(yè)園的共生生態(tài)

融通發(fā)展：適合中國(guó)實(shí)際的產(chǎn)業(yè)組織形態(tài)

案例：深圳的融通發(fā)展之路

5. 產(chǎn)業(yè)集聚

工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)：美國(guó)通用電氣的Predix平臺(tái)

6. 產(chǎn)業(yè)認(rèn)知的誤區(qū)

二、產(chǎn)業(yè)對(duì)園區(qū)的需求

1. 該有的初心：產(chǎn)業(yè)園區(qū)服從于、服務(wù)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展

2. 產(chǎn)業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求：地域需求、配套需求、技術(shù)需求、生態(tài)需求、政策需求、“人”的需求、經(jīng)濟(jì)+環(huán)保要求、發(fā)展的扶持重點(diǎn)、企業(yè)和載體的適配

案例研討：西安高新區(qū)與比亞迪

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的現(xiàn)狀和發(fā)展

1. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)兩種形式——政府主導(dǎo)+企業(yè)主導(dǎo)

2. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式及優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比——開(kāi)發(fā)模式

3. 組合型園區(qū)開(kāi)發(fā)模式

4. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的迭代

5. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)4.0

案例研討：扎堆的工業(yè)園區(qū)，惠州星河IMC

第二講：從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“外到內(nèi)”

一、產(chǎn)城融合

案例研討：金茂主導(dǎo)的長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)

1. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)主體的發(fā)展趨勢(shì)

——國(guó)資主體在轉(zhuǎn)型、民營(yíng)主體強(qiáng)經(jīng)營(yíng)、行業(yè)龍頭在發(fā)力、科技主體開(kāi)新局等

2. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢(shì)和問(wèn)題

3. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)該有的樣子

1）建設(shè)：融合化品質(zhì)化

2）招商精準(zhǔn)化組合化

3）全要素服務(wù)體系化

4）盈利輕量化品質(zhì)化

4. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相關(guān)指標(biāo)說(shuō)明

5. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的三大思維

1）生態(tài)的思維：大的頂天立地，小的鋪天蓋地，眉毛是眉毛、胡子是胡子

2）運(yùn)營(yíng)的思維：盤(pán)好資源、用好策略、建好引擎、抓好團(tuán)隊(duì)、做好落地

3）經(jīng)營(yíng)的思維：目標(biāo)導(dǎo)向、算好經(jīng)濟(jì)，社會(huì)兩本賬、做好拆解、先“閉”后“粗”

6. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

案例研討：華夏幸福的成與?。杭紊飘a(chǎn)業(yè)新城

三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

1. 做產(chǎn)業(yè)還是做地產(chǎn)？

——做產(chǎn)業(yè)+做地產(chǎn)

2. 此地產(chǎn)非比地產(chǎn)？

1）風(fēng)雨飄搖的住宅地產(chǎn)

2）宏觀數(shù)據(jù)支撐下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

3）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的獨(dú)特性

案例研討：中關(guān)村軟件園

第三講：從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“心到腦”

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃

討論：策劃是什么？

1. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃=產(chǎn)業(yè)策劃+地產(chǎn)策劃

2. 總括：市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)業(yè)定位、運(yùn)營(yíng)前置、招商先行、建招互促、二次開(kāi)發(fā)

3. 市場(chǎng)調(diào)研：產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、地產(chǎn)內(nèi)容

案例：某高新園區(qū)市場(chǎng)調(diào)研，某生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園市調(diào)剖析

4. 經(jīng)營(yíng)性定位——邏輯+分析+商業(yè)模式+產(chǎn)業(yè)定位+企業(yè)定位+產(chǎn)品定位

5. 運(yùn)營(yíng)前置：資源、訂單+研發(fā)、統(tǒng)領(lǐng)、其他

6. 招商先行：為什么先行？怎么先行？

1）大先行：鏈和庫(kù)

2）小先行：項(xiàng)目招商資源落地，現(xiàn)金流、現(xiàn)金流、還是現(xiàn)金流！劃重點(diǎn)

7. 建招互促

1）以招定產(chǎn)：規(guī)劃-進(jìn)度、規(guī)模-節(jié)奏

2）以產(chǎn)促招：參與、動(dòng)線、移步換景

——二次開(kāi)發(fā)滾動(dòng)發(fā)展長(zhǎng)久的生意才可靠

案例研討：干了一期干二期的西部云谷

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全方位規(guī)劃

1. 規(guī)劃原則

2. 以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的空間規(guī)劃——建筑與建設(shè)規(guī)劃+標(biāo)準(zhǔn)化廠房

案例：某臨空產(chǎn)業(yè)港工程規(guī)劃

3. 以運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃（看重運(yùn)營(yíng)儲(chǔ)備率）

1）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的角色

2）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃分析

3）怎么打動(dòng)人心

4）規(guī)劃準(zhǔn)備工作

5）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落筆

3. 以經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃

1）數(shù)字化經(jīng)營(yíng)

2）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃

3）現(xiàn)金流

案例研討：某頭部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)邏輯

第四講：從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“手到腳”（建設(shè)+招商+運(yùn)營(yíng)）

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的前提-拿地

1. 城市梯隊(duì)：梯隊(duì)劃分及特點(diǎn)

2. 政府關(guān)注，打動(dòng)政府：產(chǎn)業(yè)、品牌、規(guī)劃，畝均論英雄

——招拍掛及涉及的指標(biāo)和流程

3. 拿地途徑：一二級(jí)聯(lián)動(dòng)拿地、產(chǎn)業(yè)勾地、合作拿地、股權(quán)收購(gòu)等

——再次強(qiáng)調(diào)的注意事項(xiàng)

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形象-建設(shè)

——開(kāi)發(fā)的全周期計(jì)劃+開(kāi)發(fā)的全責(zé)手冊(cè)

1. 盯著問(wèn)題干：業(yè)務(wù)問(wèn)題、管理問(wèn)題

2. 分工把控：成本、設(shè)計(jì)、招采、工程

3. “兩專(zhuān)兩嚴(yán)”與“嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出”

4. 抓牛鼻子的管理動(dòng)作

案例研討：鄂州城市綜合體安全事故“盡職免責(zé)”案例

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商

1. 招商的特點(diǎn)和原則：周期長(zhǎng)、跨度大、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，突出重點(diǎn)、突出特色、產(chǎn)業(yè)集聚

2. 招商團(tuán)隊(duì)組織：踏實(shí)肯干+專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)

3. 分析目標(biāo)客群需求：做好“三點(diǎn)式”文章

4. 階段性招商重點(diǎn)：按階段走好“六步”招商

5. 16種招商方式：招商要撒網(wǎng)，總有款式適合您

6. 招商管理辦法：沒(méi)有規(guī)矩、不成方圓，管理總控、日常管理、激勵(lì)機(jī)制

7. 組合拳大招商：“大商”和“小商”相結(jié)合、“本土”和“外向”相結(jié)合、“精準(zhǔn)”和“觸達(dá)”相結(jié)合、“線上”和“線下”相結(jié)合、“園招”和“地招”相結(jié)合

8. 招商談判：談判準(zhǔn)備、談判過(guò)程

9. 企業(yè)評(píng)估

案例研討：某臨空產(chǎn)業(yè)港招商定價(jià)與優(yōu)惠

1）基于資產(chǎn)規(guī)模和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的定價(jià)

2）基于現(xiàn)金流的促銷(xiāo)

3）基于利潤(rùn)的價(jià)格上漲

案例研討：浙大網(wǎng)新科技園的立體式推廣

三、層層鋪墊后的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)

1. 運(yùn)營(yíng)才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)：邏輯的必然利潤(rùn)空間，運(yùn)營(yíng)有難點(diǎn)

2. 分析需求，提供服務(wù)：園區(qū)視角、城市視角、區(qū)域視角、平臺(tái)視角（案例及建議）

3. 打造融資體系：產(chǎn)業(yè)基金體系、產(chǎn)業(yè)投資體系

4. 做好資源鏈接：產(chǎn)業(yè)組織、企業(yè)家、職場(chǎng)社交

5. 雙引擎驅(qū)動(dòng)真正的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)：訂單運(yùn)營(yíng)是核心，研發(fā)運(yùn)營(yíng)是硬實(shí)力

四、競(jìng)爭(zhēng)力提升策略

案例研討：招商局?芯云谷